Tadilat Sözleşmesinde Olması Gereken 12 Madde: Hakediş, Gecikme ve İş Kapsamı

Son güncelleme: Ağustos 2026 — Saha uygulamalarımız ve güncel sözleşme pratiğimize göre yenilenmiştir.

Tadilat sözleşmesinde olması gereken maddeler kısaca şunlardır: iş kapsamı ve mahal listesi, marka-model bazlı malzeme şartnamesi, hakediş dilimleri, ilave iş onay usulü, süre ve gecikme cezası, garanti, şantiye temizliği, sigorta ve iş güvenliği, fiyat sabitliği, teslim ve kabul tutanağı, fesih koşulları ve uyuşmazlık merci. Bu yazıda her maddenin ne dediğini değil, hangi riski kapattığını anlatıyoruz — çünkü sözleşme metni internette bol, o metnin neden öyle yazıldığı ise değil.

İnternetteki tadilat sözleşmesi kaynaklarının neredeyse tamamı indirilebilir şablondur. Şablon işin kolay kısmıdır. Zor kısım, karşınıza gelen sözleşmede hangi maddenin eksik olduğunu ve o eksikliğin size neye mal olacağını görmektir. Evime Mimar olarak İstanbul genelinde 150'den fazla projede sözleşme imzaladık; aşağıdaki 12 maddenin her biri, sahada gerçekten yaşanmış bir sorunun karşılığıdır.

Tadilat Sözleşmesi Neden Şablon İndirmekle Bitmez?

Çünkü tadilat anlaşmazlıklarının büyük çoğunluğu sözleşmenin varlığından değil, belirsizliğinden doğar. "Banyo yenilenecek" cümlesi bir sözleşmede yer alabilir; ama duşakabin dahil mi, tavan boyası dahil mi, eski vitrifiyenin taşınması kime ait — bunlar yazmıyorsa taraflar iyi niyetli olsa bile farklı şeyler anlar. İhtilaf, kötü niyetten önce muğlaklıktan çıkar.

Tadilat işleri hukuken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir: yüklenici işi ayıpsız teslim etmekle, iş sahibi bedeli ödemekle yükümlüdür. Tüketici sıfatıyla yaptırdığınız işlerde ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ayıplı hizmet hükümleri devreye girer. Kanun size zemin sağlar; ancak "işin kapsamı neydi" sorusunun cevabı kanunda değil, sizin sözleşmenizde yazar. Sözleşme ne kadar somutsa, kanunun sunduğu koruma o kadar kullanılabilir hale gelir.

Bir sözleşmeyi değerlendirirken sayfa sayısına değil, ölçülebilirliğine bakın. Aşağıdaki 12 maddeyi bu gözle okuyun: her biri, bir tartışmayı "kim ne demişti" olmaktan çıkarıp "sözleşmede ne yazıyor" haline getirir.

Tadilat Sözleşmesinde Hangi 12 Madde Mutlaka Bulunmalı?

Aşağıdaki 12 madde, tadilat sözleşmesinin taşıyıcı iskeletidir. Her başlıkta üç şey bulacaksınız: madde ne der, hangi riski kapatır ve o madde yokken sahada ne olur.

1. İş Kapsamı ve Mahal Listesi Eki

Madde ne der: Yapılacak işler mekan mekan, kalem kalem tanımlanır ve sözleşmeye "Mahal Listesi" adıyla ek olarak bağlanır. Mahal listesi; her odada hangi işin yapılacağını, hangi yüzeye ne uygulanacağını ve miktarını (m², metre, adet) gösterir. Sözleşme metninde "Ek-1 Mahal Listesi sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır" cümlesi bulunur.

Hangi riski kapatır: Kapsam kaymasını. Mahal listesi olmayan bir sözleşmede, işin sınırı sözlü konuşmalarda kalır; her taraf kendi lehine hatırlar. Liste varsa "bu bizim işimiz değildi" tartışması ilk günden biter.

Kötü örnek: "Dairenin komple tadilatı yapılacaktır." Bu cümle hiçbir şey söylemez. Balkon dahil mi? Kapılar boyanacak mı, değişecek mi? Tavan kartonpiyeri sökülüp yenilenecek mi? Teslim gününde bu üç soru üç ayrı tartışma çıkarır.

2. Marka-Model Bazlı Malzeme Şartnamesi

Madde ne der: Kullanılacak malzemeler marka, model, seri, renk kodu ve sınıf düzeyinde yazılır: seramiğin markası ve ebadı, boyanın serisi ve kat sayısı, parkenin AC sınıfı ve kalınlığı, bataryanın modeli, mutfak gövdesinin malzemesi ve kapak tipi. Değişiklik gerekirse "eşdeğer veya üstü, iş sahibinin yazılı onayıyla" kaydı konur.

Hangi riski kapatır: Sessiz malzeme düşürmeyi. Aynı görünen iki ürün arasındaki fiyat farkı kalem başına iki üç katı bulabilir; fark yalnızca birkaç yıl sonra ortaya çıkar. Marka-model yazılıysa teslimde ürünün etiketini kontrol edebilirsiniz.

Kötü örnek: "Birinci sınıf seramik kullanılacaktır." Birinci sınıf bir kalite derecesi değil, kırık-çatlak oranını gösteren bir ambalaj ifadesidir; her fiyat bandında birinci sınıf ürün vardır. Aynı şekilde "kaliteli boya", "ithal parke", "lüks batarya" ifadeleri ölçülemez, dolayısıyla denetlenemez. Malzeme tercihlerinin bütçeye etkisini MDF mi suntalam mı karşılaştırmamızda somut örnekle gösterdik.

3. Hakediş Dilimleri ve Ödeme Planı

Madde ne der: Toplam bedel, işin fiziki ilerlemesine bağlı dilimlere bölünür. Yaygın ve dengeli bir kurgu: %30 avans (sözleşme ve malzeme siparişi), %30 kaba iş bitiminde (söküm, tesisat, şap-yalıtım tamam), %30 ince iş bitiminde (seramik, boya, montajlar tamam), %10 teslim ve kabul tutanağından sonra. Her dilimin hangi işin tamamlanmasına bağlı olduğu açıkça yazılır.

Hangi riski kapatır: İki yönlü riski aynı anda. Peşin ödenen işte firmanın tamamlama motivasyonu düşer; hiç avans verilmeyen işte firma malzemeyi kendi finanse edemez. Dilimli yapı, ödemeyi görünür ilerlemenin arkasında tutar. Son %10'luk teminat dilimi ise eksik listesinin (punch list) gerçekten kapanmasını sağlayan tek etkili araçtır.

Kötü örnek: "Bedelin yarısı peşin, yarısı iş bitiminde ödenecektir." Yüzde 50 avans, riski tamamen iş sahibine yükler. Daha kötüsü, teslim sonrasına hiçbir bakiye bırakmayan planlardır: son fırça darbesiyle birlikte kaldıracınız sıfırlanır, eksikler aylarca sürüncemede kalır.

4. İlave İş ve Yazılı Onay Maddesi

Madde ne der: Sözleşme kapsamı dışındaki hiçbir iş, birim fiyatı ve süreye etkisi yazılı olarak onaylanmadan yapılamaz ve faturaya eklenemez. Onay için basit bir form yeterlidir: iş tanımı, miktar, birim fiyat, tutar, ek gün, iki imza. Öngörülemeyen durumlarda (duvar içinden çıkan çürük tesisat gibi) önce keşif tutanağı tutulur, fotoğraflanır, sonra onay alınır.

Hangi riski kapatır: Bütçenin sessizce şişmesini. İlave işler tadilatlarda bütçe aşımının bir numaralı sebebidir ve çoğu tek tek küçük olduğu için itiraz edilmeden birikir. Yazılı onay şartı, her kalemi kararın alındığı anda görünür kılar.

Kötü örnek: Şantiyede sözlü olarak "şu duvarı da alalım" denmesi ve rakamın iş sonunda çıkması. Bir de tersi kötü örnek var: ilave işi tamamen yasaklayan katı madde. Eski binada gerçek sürprizler çıkar; doğru çözüm yasaklamak değil, usule bağlamaktır.

5. Süre, İş Programı ve Gecikme Cezası

Madde ne der: İşe başlama tarihi, teslim tarihi, tarihli haftalık iş programı (sözleşme eki) ve gecikme halinde uygulanacak günlük ceza oranı yazılır. Yaygın uygulama, gecikilen her takvim günü için sözleşme bedelinin binde 1-2'si oranında ceza ve makul bir üst sınırdır. Mücbir sebepler ve iş sahibinden kaynaklanan gecikmeler (geç karar, geç malzeme seçimi, site izninin gecikmesi) süreye eklenir.

Hangi riski kapatır: Süresiz uzamayı ve ispat yükünü. Oran sözleşmede yazılıysa zararınızı ayrıca ispat etmeniz gerekmez. Ayrıca ceza maddesi, firmanın sizin işinizi başka bir şantiye lehine ertelemesini caydırır.

Kötü örnek: "İş yaklaşık 45 günde tamamlanacaktır." Yaklaşık kelimesi maddeyi hükümsüz kılar. Gerçekçi süre aralıklarını oda oda tadilat ne kadar sürer rehberimizde tablolaştırdık; sözleşmeye yazılan tarih bu aralıklarla tutarlı olmalıdır. Takvimi fazla iyimser yazan bir firma, cezayı da baştan göze almış demektir.

6. Ayıplı İş ve Garanti Süresi

Madde ne der: İşçilik garantisinin süresi (yaygın uygulama 2 yıl), garantinin neleri kapsadığı, arıza bildiriminden sonra müdahale süresi ve ürün garantilerinin belgeleriyle birlikte devri yazılır. Su yalıtımı gibi kritik kalemler için ayrı ve daha uzun bir garanti tanımlamak yerinde olur.

Hangi riski kapatır: Teslimden sonra ortaya çıkan gizli kusurları. Su yalıtımı hatası ilk yağmurda değil, çoğu zaman aylar sonra alt kattaki tavanda görünür. 6502 sayılı Kanun ayıplı hizmet için zaten koruma sağlar; sözleşmedeki açık garanti maddesi ise süreci kanun yoluna gitmeden çözer.

Kötü örnek: "İşçilik garantilidir." Süre yok, kapsam yok, müdahale süresi yok. Bir diğer kötü örnek: sorumluluğu tamamen ürün üreticisine yıkan madde. Yanlış monte edilmiş doğru ürün, ürün hatası değil işçilik hatasıdır.

7. Şantiye Temizliği ve Moloz Tahliyesi

Madde ne der: Günlük kaba temizlik, moloz ve atıkların kimin tarafından, hangi sıklıkta ve kimin masrafıyla tahliye edileceği, ortak alanların (asansör, merdiven, koridor) korunması ve teslim öncesi ince temizliğin kapsam dahilinde olduğu yazılır.

Hangi riski kapatır: Beklenmedik ek masrafı ve komşu şikayetini. Moloz tahliyesi ciddi bir kalemdir; sözleşmede yazmıyorsa iş sonunda ayrı fatura olarak önünüze gelir. Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanlara verilen zarardan bağımsız bölüm maliki olarak siz de muhatap olursunuz.

Kötü örnek: Moloz konusunun hiç geçmemesi. Sonuç genellikle aynıdır: apartman girişinde bir hafta bekleyen molozlar, yönetimden gelen uyarı ve teslim gününde "ince temizlik ayrı fiyat" cümlesi.

8. Sigorta ve İş Güvenliği Sorumluluğu

Madde ne der: Şantiyede çalışan personelin SGK bildirimlerinin ve iş güvenliği yükümlülüklerinin yükleniciye ait olduğu; üçüncü kişilere, komşu bağımsız bölümlere ve ortak alanlara verilecek zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğu açıkça yazılır. Mümkünse üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası poliçesi sözleşme eki yapılır.

Hangi riski kapatır: En pahalı riski. Şantiyede yaşanacak bir iş kazasında veya alt kata taşan suda muhatabın kim olduğu yazılı değilse, ev sahibi olarak siz de tartışmanın içinde kalırsınız. Bu madde, tek bir olayda tüm tadilat bütçesini aşabilecek bir zararı adresler.

Kötü örnek: Kayıt dışı çalışan ekiplerle sözleşmesiz ilerlemek. Fiyatı düşüren şey çoğu zaman bu maddenin yokluğudur. Kurumsal firma ile usta ekibi arasındaki farkı usta mı iç mimar mı yazımızda, aracı platformların sorumluluk konumunu ise platform mu doğrudan firma mı karşılaştırmamızda ele aldık.

9. Fiyat Sabitliği ve Eskalasyon Şartı

Madde ne der: Sözleşme bedelinin hangi süre boyunca sabit olduğu (ör. 90 gün), bu sürede kurdan veya malzeme fiyatlarından kaynaklı artışın talep edilemeyeceği yazılır. Uzun süreli işlerde artış öngörülüyorsa, artışın hangi objektif endekse (ör. TÜİK inşaat maliyet endeksi) bağlı olduğu ve hangi kalemler için geçerli olduğu belirtilir.

Hangi riski kapatır: Sözleşme sonrası fiyat revizyonunu. Eskalasyon maddesi yoksa ya firma zararına kalır ve işi yavaşlatır, ya da iş ortasında "malzeme zamlandı" gerekçesiyle ek talep gelir. Objektif endekse bağlı bir madde, artışı tartışılabilir olmaktan çıkarıp hesaplanabilir hale getirir.

Kötü örnek: "Fiyatlar piyasa koşullarına göre güncellenebilir." Bu cümle, bedelin belirsiz olduğu anlamına gelir ve sözleşmenin en temel işlevini ortadan kaldırır.

10. Teslim ve Kabul Tutanağı

Madde ne der: İşin tesliminin, taraflarca birlikte yapılan kontrol sonrası imzalanan yazılı bir kabul tutanağı ile gerçekleşeceği; tutanakta eksik ve kusurlu işler listesinin (punch list) ve bunların tamamlanacağı tarihin yer alacağı; garanti sürelerinin bu tarihten başlayacağı yazılır.

Hangi riski kapatır: "İş bitti mi bitmedi mi" belirsizliğini. Kabul tutanağı, garanti başlangıcını, son ödeme dilimini ve gecikme cezasının durduğu anı aynı anda tarihe bağlar. Bu tutanak yoksa üç konu birden havada kalır.

Kötü örnek: Anahtarın teslim edilmesinin kabul sayılması. Anahtar teslimi fiziki bir olaydır, hukuki kabul değildir. Anahtar teslim tadilat modelinde bu ayrımın sözleşmede net durması özellikle önemlidir.

11. Fesih Koşulları

Madde ne der: Sözleşmenin hangi hallerde feshedilebileceği (işin belirlenen süreyi belirli bir oranda aşması, şartnameye aykırı malzeme kullanımı, şantiyenin uzun süre terk edilmesi, ödemelerin yapılmaması), fesih usulü (yazılı ihtar ve makul düzeltme süresi) ve fesih anında yapılmış işlerin bedelinin nasıl hesaplanacağı yazılır.

Hangi riski kapatır: Yarım kalan şantiyeyi. Fesih maddesi olmayan bir sözleşmede, işi bırakan firmayla yollarınızı ayırmanız bile başlı başına bir uyuşmazlığa dönüşür; yeni firma ise sorumluluğu belirsiz yarım bir işi devralmak istemez. Fesih anındaki iş seviyesinin nasıl tespit edileceği (tutanak ve fotoğraf) yazılıysa devir mümkün olur.

Kötü örnek: Yalnızca yükleniciye fesih hakkı tanıyan tek taraflı maddeler. Fesih şartları iki taraf için de simetrik olmalıdır.

12. Uyuşmazlık ve Yetkili Merci

Madde ne der: Uyuşmazlık halinde önce yazılı bildirim ve görüşme adımının işletileceği, çözülemezse hangi merciye başvurulacağı yazılır. Tüketici sıfatıyla yaptırılan işlerde 6502 sayılı Kanun gereği parasal sınıra göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yetkilidir; ticari nitelikli işlerde arabuluculuk dava şartıdır.

Hangi riski kapatır: Sürecin nereden yürüyeceği bilinmezliğini. Bu maddenin asıl faydası dava değil caydırıcılıktır: adresi belli bir uyuşmazlık yolu, tarafları çözümü masada aramaya yöneltir.

Kötü örnek: Tüketicinin kanundan doğan yetkili merci hakkını daraltmaya çalışan maddeler. Tüketici aleyhine olan bu tür kayıtlar zaten geçersiz sayılır; ama sözleşmede yer alması, karşı tarafın yaklaşımı hakkında fikir verir.

Elinizdeki Sözleşme Kaç Maddeyi Karşılıyor? (Denetleyici)

Aşağıdaki denetleyiciye elinizdeki sözleşmede açıkça yazılı olan maddeleri işaretleyin. "Konuşmuştuk" veya "herhalde dahildir" olanları işaretlemeyin — denetleyicinin amacı zaten sözlü olanla yazılı olanı ayırmaktır. Sonuçta puanınızı ve eksik her maddenin kapattığı riski göreceksiniz.

Sözleşme İmzalamadan Önce Firmaya Ne Sormalısınız?

Sözleşme, firma seçiminin sonucudur; sebebi değildir. İmza masasına oturmadan önce şu dört soruyu sorun ve cevapları yazılı isteyin:

• "Mahal listesini ve malzeme şartnamesini teklif ekinde görebilir miyim?" Bu iki eki hazırlamayan bir firma, işi kalem kalem hesaplamamış demektir. Toplam rakam ne kadar cazip olursa olsun, dayanağı olmayan bir fiyattır.
• "Ödeme planınız hangi işlerin bitmesine bağlı?" Cevap tarihe değil, işin fiziki durumuna atıf yapmalıdır. "Ayın 15'inde ikinci ödeme" değil, "kaba iş bitiminde ikinci ödeme".
• "Gecikme halinde sözleşmede ne yazıyor?" Bu soruya rahat cevap veren firma, takvimini gerçekçi kurmuş firmadır.
• "Teslimde kabul tutanağı imzalıyor musunuz?" Eksik listesi kültürü olan firmalar bu soruya hazırlıklıdır.

Görüşme aşamasında sorulacak soruların tam listesini iç mimara sorulacak sorular rehberimizde derledik. Kapsamlı işlerde tek muhataplı çalışmanın sözleşmeyi nasıl sadeleştirdiğini ise anahtar teslim projeler sayfamızda anlattık; daha sınırlı kapsamlar için tadilat ve renovasyon hizmetimize bakabilirsiniz.

Son bir not: iyi sözleşme, karşı tarafı köşeye sıkıştıran sözleşme değildir. Tek taraflı ağır maddeler ciddi firmaları masadan kaldırır; geriye o maddeleri okumadan imzalayacak ekipler kalır. Amaç, iki tarafın da yükümlülüğünü ölçülebilir hale getirmektir.

Sık Sorulan Sorular